三亚市集体建设用地开发利用审批流程
（试行）
为规范我市集体建设用地的合法开发利用，促进农村集体经济健康发展，根据《海南省集体建设用地管理办法》（试行）及《三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法》，特制定以下审批流程。
一、用于非经营性项目的集体建设用地审批流程
集体经济组织作为项目建设主体单位自筹资金或使用财政资金，建设非经营性公共设施和公益事业项目需要使用集体建设用地的，按以下流程进行审批：
（一）集体经济组织申报，区管委会、镇政府初审
取得村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意后，农村集体经济组织按照项目带土地的原则，提出公共设施和公益事业项目建设用地申请，经区管委会、镇政府初审后报市政府。
申报材料包括：公共设施和公益项目建设方案、投资规模、建设规模、用地规模、选址情况说明及资金来源说明等。
（二）各职能部门提出意见
市政府批转市发改、财政、规划、国土、建设及相关行业主管部门提出意见，由市国土部门综合各部门意见后报市政府。
（三）市政府批准
市政府根据各职能部门意见，对符合条件的集体建设用地给予批复。
（四）相关部门办理手续
集体经济组织凭市政府批复文件到相关部门办理手续。市发改、规划、国土、建设部门按照职责办理项目立项或备案、规划审核、农用地转用审批、集体使用权用地批准、确权登记核发集体土地使用权证、建设项目施工许可证等手续并出具相应的文件，农村集体经济组织收到上述文件后开工建设。
已核发集体建设用地使用权证的，如证书没有载明具体土地用途，需要作为公共设施和公益事业项目建设用地，参照以上流程进行申报。
二、用于经营性项目的集体建设用地开发利用审批流程
根据《海南省集体建设用地管理办法》（试行）第三十条“集体建设土地使用权流转用于经营性项目，应当参照国有土地使用权公开交易”的规定，集体经济组织依法取得集体建设用地使用权的宗地，由集体经济组织自主开发，或将土地使用权以租赁、作价入股、联营合作、出让方式流转用于除商品住宅以外的经营性项目建设的，适用本流程。
本流程所指的集体建设用地是：
——征地安置留用地。
——经市政府批准纳入城边村等试点改造项目区的集体建设用地。
——主城区以外及未划入主城区外特定地区的集体建设用地（具体解释见《三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法》第五条规定）。
（一）集体经济组织申报，区管委会、镇政府初审
集体经济组织将登记在其名下的集体建设用地用于经营性项目建设的，应就土地开发模式、流转方案、建设方案、利益分配、安置条件等事项依法召开村民会议，取得村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意后，向区管委会、镇政府提出申报。区管委会、镇政府对村民会议的合法性、拟建项目建设可行性、流转方案合理性及选址是否符合市政府规定，进行初步审查。经初审认定具备条件的，由区管委会、镇政府指导集体经济组织完善申报资料并提出意见后，转报市政府审批。
（二）各职能部门提出意见
经市政府批转市发改、规划、国土、市法制办及相关行业主管部门提出意见，由市国土部门综合各部门意见后报市政府。
1.市发改部门对集体用地项目的性质、项目建设内容、项目的产业情况等进行审查，出具意见。
2.市规划部门对集体建设用地的用地性质、用地布局及建设初步方案所提出的各项技术经济指标等进行审查，出具意见。
3.市国土部门对集体用地土地权属证书、土地用途、土地流转年限进行审查，出具意见。对涉及土地价格评估的对评估方法及结果进行核查。
4.市法制办从保障农民利益等方面对土地流转初步方案涉及的权益分配问题进行审查，出具意见。
5.涉及产业布局规划、产业建设标准等问题，由相关行业主管部门提出意见。
申报资料包括：
1.集体建设用地土地使用权证书。
2.建设方案。包括拟建设项目建设内容、用地规模、投资规模、建设规模、平面布局初步方案等。
3.土地流转初步方案。包括拟采用的具体流转方式、流转年限、土地用途、土地收益分配管理，以土地作价入股、合作开发的提出双方股权比例方案。
4.区镇初步意见。
5.拟以出让方式流转的，提供该地块在区域控规中的位置图。
6.村民会议纪要，包括达到规定比例村民或村民代表同意的凭证。
7.集体建设用地使用权评估报告（以土地使用权作价入股、联营合作开发及出让的需要提供。评估流程见附件）。
（三）集体建设用地使用试点方案上报省政府审批
市政府根据各部门意见进行综合审议，审议通过的，由市国土部门牵头组织区管委会、镇政府及市规划、发改等部门，分期分批编制集体建设用地使用试点方案，向省政府申报。
（四）按省政府批准方案逐宗办理流转
试点方案经省政府批准后，自行开发的，集体经济组织按批准的方案进行集体建设用地开发利用；对外流转的，集体经济组织按批准的方案参照国有土地出让准备土地流转材料，办理集体建设用地公开流转手续。公开流转流程如下：
1.集体经济组织委托有资质的土地交易代理中介机构代理集体建设用地公开流转相关事务，并按双方协议约定支付佣金。
2.土地交易代理中介机构参照国有土地出让起草土地公开流转方案，经市国土部门审核后，转报市政府审批。
3.经市政府批准，由土地交易代理中介机构参照国有土地公开出让流程编制招标、拍卖、挂牌公开流转文件、发布公告。在各区管委会、镇政府及市国土、市监察部门的监督下，开展资格审查及实施土地公开流转。根据《成交确认书》，按照流转方式签订各式流转合同。
4.以出让方式流转集体性质建设用地，竞得人按出让合同约定时间将土地出让价款支付到三亚市财政专用账户，扣除契税、印花税等相关税费及提取土地总出让价的20%作为城市基础设施建设和管理费用后，余下全部返还给集体经济组织并纳入集体财产实行“三资代理”，依法使用。集体建设用地使用权出让不属于失地，所涉及集体及农户不纳入征地社会保障体系。
（五）办理流转成交地块土地使用权登记手续
竞得人按规定完税后，与集体经济组织参照国有土地出让或入股合作开发土地登记有关规定，共同向市国土部门提出竞得地块的集体建设用地土地使用权登记申请。经市政府批准，以出让方式流转的，原集体建设用地使用权变更或注销后，给土地竞得人核集体建设用地使用权证书；以作价入股或合作开发方式流转的，根据作价入股、合作开发协议及相关批复或批示文件，办理集体建设土地使用权变更登记手续。
根据《海南省征地安置留用地管理办法》第十四条规定，国有性质的留用地因集体经济组织自身条件限制，需以租赁、作价入股、合作联营或转让的方式进行开发利用的，应当进入土地有形市场公开交易。具体审批办法参照本流程规定。
附件：1.集体建设用地土地使用权价格评估流程（试行）
2. 三亚市集体建设用地开发利用申请表
3. 三亚市集体建设用地开发利用区镇申报表
附件1
集体建设用地土地使用权价格评估流程
（试行）
一、评估委托
集体经济组织向市国土部门提出集体建设用地使用权价格评估申请，经市国土部门组织，集体经济组织代表从我市土地评估机构备选库中随机选取土地评估机构，并委托所抽取的机构对拟流转土地进行评估。
二、实施评估
受委托的土地评估机构参照国有土地评估办法，依据市政府颁布的城镇土地基准地价标准对集体建设用地使用权进行评估。评估价格不得低于同区域、同时点、同类别国有土地使用权土地评估价格的70%。
三、价格审核确认
市国土部门组织包括集体经济组织成员代表、区管委会（镇政府）代表在内的审核小组对土地评估价格进行审核确认，根据需要可邀请相关专家作为审核确认小组成员。市委农工委或农村工作领导小组、市监察局负责监督。
