无产权证房屋买卖惹官司 合同仍有效

　　交易违规仍有效

　　厦门房价节节攀高，一些无产权证的房屋因其价格稍低于市场价而受到部分人的青睐，没有产权证的二手房的买卖大量存在。

　　购房者本欲购买一有使用权而没有所有权的房产，签订合同后又变卦，以“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由要求退还定金，房东不允，购房者告上法院。近日厦门中院对这一特殊房产买卖纠纷作出判决，双方签订的商品房买卖合同有效。

　　这起纠纷，法官采用了理论界的观点，认为违反强制性规定的行为并不真正导致合同无效。

　　没有产权证的房子包括开发商未交无法取得产权证、房子被开发商抵押没拿到产权证、军地共建房、违章搭建等类型。

　　引起纠纷的是一栋军地合建的住宅，规划、建设、审批手续合法，只是地方管理部门不能办理部队生活用地的房屋产权。2003年4月，杨先生(化名)通过拍卖方式购得该房屋的使用权，成交价为47万余元。

　　2005年1月15日，刘先生(化名)与杨先生签订《房地产买卖合同》一份，杨先生将该房屋以66万元的价格卖给刘先生，同日，刘先生支付了3万元定金。

　　过两天，杨先生通知刘先生到拍卖公司办理房产过户手续并缴交所约定的房款，但刘先生没有来。原来刘先生见房子没有产权证，又改变主意不想买了。2005年1月19日，他向杨先生发函要求解除，并要求退回已付的定金。杨先生见状也不答应，双方协商不成，刘先生便向厦门市思明区法院提起诉讼，要求返还定金3万元并支付逾期付款违约金。

　　一审法院认为，买卖合同系当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，因而驳回了刘先生的诉讼请求。宣判后刘先生不服并提起上诉。

　　刘先生认为，杨先生出卖的房产至今未能领取权属证书，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定无效。

　　近日，厦门中院作出驳回上诉，维持原审的判决。

　　■法官释法

　　使用权转让有效

　　现实生活中，没有产权证的大量存在，因此本案的处理原则具有很强的现实意义。

　　本案主审法官郑承茂说，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，这是强制性规范。但从立法目的看，该条款目的在于限制权利人不明的房地产的转让，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。从该条款规范的行为对象看，是禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，并未规定除了所有权以外的其他转让行为无效，如使用权的转让。因此，该条款不属于效力性规范。本案讼争房产系被上诉人经公开拍卖取得使用权，权属明晰，被上诉人作为拍卖竞买人转让竞买取得的权利，其对讼争房地产享有相应的处分权，可以进入市场进行交易。因此，双方签订的《厦门市房地产买卖合同》应认定有效。”

　　■律师提醒

　　购无产权证房应慎重

　　这种没有完成产权过户手续，以双方合同约定房款金额、付款时间等相关内容，并按合同约定内容进行的房屋交易就是俗称的“合同房”交易。根据我国《城市房地产管理法》第三十五条：房地产转让，当事人应当向县级以上政府房产管理部门申请办理房产变更登记;再根据第三十七条的规定，“合同房”交易是不合法交易。

　　福建金海湾(查看地图)律师事务所律师邓德贵告诉记者，“合同房”交易在法律上不合法，但在现实生活中，还是时有发生，首先，这类房子因没有产权，买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于，如果之后房屋可以办理产权，房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议。

　　邓律师提醒，购“合同房”应慎重行事，因为其一旦出现纠纷，是得不到法律的充分保护的。